בפרויקט התחדשות עירונית מספיק לפעמים בעל דירה אחד שמסרב כדי לעכב בניין שלם. החוק לא דורש הסכמה של כולם, אבל הוא גם לא מאפשר לרוב לכפות כל עסקה. במאמר נסביר מה הרוב הנדרש היום, מתי אפשר לפעול נגד דייר סרבן ומתי הסירוב שלו נחשב סביר.
מה קרה לתמ"א 38 ומה חל היום
תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, פקעה בשלבים. ברשויות שלא הגישו תוכנית מקומית מחליפה היא פקעה מוקדם יותר, לרוב עד סוף אוגוסט 2024, ובערים שהגישו תוכנית כזו היא הוארכה עד 18 במאי 2026 לכל המאוחר. היום היא כבר לא בתוקף.
במקומה פועלות תוכניות עירוניות להתחדשות בניינית, שרבות מהן הוכנו לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ולצידן מסלול שמכונה "חלופת שקד".
בחיפה החליטה הוועדה המחוזית באפריל 2026 להפקיד את תוכנית ההתחדשות הבניינית העירונית (חפ/2666). הפקדה היא לא אישור סופי, ולכן לפני חתימה כדאי לבדוק מה מצב התוכנית.
הכללים לגבי דייר סרבן לא נעלמו יחד עם התמ"א. ההגדרה של "תכנית החיזוק" בחוק החיזוק כוללת גם תוכניות מקומיות שמתנות את הבנייה בחיזוק הבניין או בהריסתו ובנייתו מחדש. לכן מנגנון הפנייה למפקח על רישום מקרקעין רלוונטי גם לחלק מהתוכניות שהחליפו את התמ"א.
חיזוק או הריסה ובנייה: הרוב הנדרש לפי חוק החיזוק
בפרויקט של בניין בודד חל חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, שקובע רוב שונה לכל סוג עבודה:
- תוספת דירות חדשות (סעיף 5): בעלי שני שלישים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין ולבקש שיאשר את העבודה גם בלי הסכמת כולם.
- הריסה ובנייה מחדש (סעיף 5א): אותו רוב של שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף, בבניין שיש בו לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות.
- הרחבת דירות (סעיף 4): החלטה של בעלי 60% מהדירות.
המפקח חייב לתת לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. הוא רשאי להתנות את האישור בתנאים, ואם יש הצדקה, למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשם בעלי הדירות.
פינוי בינוי: רוב מיוחס ותביעה נגד דייר סרבן
בפינוי בינוי חל חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006. בעבר נדרשה הסכמה של 80% מבעלי הדירות. תיקון מס' 7 לחוק, משנת 2021, הוריד את הרף. היום "רוב מיוחס" הוא שלושה תנאים יחד:
- בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, כלומר בבניין או בקבוצת הבניינים שמפנים.
- בכל בניין במקבץ, בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות. בבניין של ארבע או חמש דירות נדרשות לפחות שלוש דירות, ויותר משני בעלי דירות.
- בכל בניין, יותר ממחצית מהרכוש המשותף צמודה לדירות של המסכימים.
כשיש רוב כזה ובית המשפט מוצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, סעיף 2 לחוק נותן לו שתי אפשרויות:
- לקבוע שהסרבן אחראי בנזיקין כלפי בעלי הדירות שהסכימו, על הנזק שנגרם להם כי העסקה לא יצאה לפועל. בית המשפט רשאי להטיל עליו רק חלק מהנזק, לפי גובה הנזק, היכולת שלו לשלם ונסיבות העסקה.
- לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום עליה בשם הסרבן. תביעה לפינוי הדירה מוגשת לאותו בית משפט שאישר את העסקה.
מתי סירוב נחשב סביר
סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי מונה מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר. הרשימה לא סגורה, אבל אלה המצבים שבחוק:
- העסקה לא כדאית כלכלית. אם שמאי פינוי ובינוי שמינתה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבע שהיא כדאית, זו חזקה שהיא כדאית, אלא אם יוכח אחרת.
- לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
- לא הוצעו לו בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
- יש לו נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן העסקה, בתנאים שסוכמו עם השכנים, לא סבירה עבורו.
- הוא או בן משפחה שגר איתו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים או הדירה החדשה לא כוללים את ההתאמות שהיו בדירה הקיימת.
בהריסה ובנייה לפי חוק החיזוק, המפקח לא יאשר את העבודה אם בעל הדירה התנגד מאחת הסיבות שברשימה הזו, כולל ההגנות לבעלי דירות מבוגרים שמפורטות בהמשך.
הגנות לבעלי דירות מבוגרים
חוק פינוי ובינוי מגדיר "קשיש" כבעל דירה שמלאו לו 70 ביום שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, ושגר בדירה לפחות שנתיים עד אותו יום. סירוב של קשיש שגר בדירה ייחשב סביר אם היזם לא הציע לו, מלבד דירת תמורה, לפחות אחת מהחלופות האלה:
- אפשרות לבחור בין מעבר לבית אבות או לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה, בשווי מהוון של דירת התמורה.
- שתי דירות ששוויין יחד דומה לשווי דירת התמורה.
- דירת תמורה קטנה יותר, עם תשלומי איזון.
מי שמלאו לו 75 ביום החתימה הראשונה, חולה הנוטה למות ומי שהיה זכאי לגמלת סיעוד מסוימת לפי חוק הביטוח הלאומי מקבלים הגנה רחבה יותר. הסירוב שלהם ייחשב סביר אם לא הוצעה להם דווקא החלופה הראשונה, הבחירה בין דיור מוגן, דירה חלופית או כסף.
בתוספת דירות לפי חוק החיזוק, בלי הריסה, המפקח לא יאשר את העבודה אם אחד מבעלי הדירות היה בן 75 ומעלה ביום העסקה הראשונה, או שהוא מרותק לביתו, אלא אם הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות.
התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים
עורך הדין של בעלי הדירות בודק שההסכם כולל את מה שהחוק דורש בעסקת פינוי בינוי: עקרונות לקביעת התמורה, מועדים מרביים לאישור התוכנית, להיתר ולמסירת הדירה, פרטים על מי שיבנה, וערבויות שהיזם יעמיד.
הוא גם בודק אם היזם קיים כינוס של בעלי הדירות ומסר "מסמך עיקרי הצעה" לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה. אם לא, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט לבטל את העסקאות, כל עוד לא חתמו עליהן 40% מהם.
סעיף 6 לחוק מוסיף חובת גילוי. מי שפועל מטעם היזם, מקבל ממנו תמורה או ששכרו תלוי בביצוע העסקה חייב לציין זאת בפנייה הראשונה לדיירים ובהסכם. הפרה של החובה נותנת לדייר עילה לחזור בו מהסכמתו.
כשההתנהלות של היזם לא תקינה, אפשר לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הממונה מוסמך לקבוע שעסקה בטלה אם בעל הדירה הוחתם "החתמה פוגענית", למשל בשפה שהוא לא מבין או על סמך מידע מטעה.
גם בעל דירה שמתלבט אם לסרב צריך ייעוץ לפני כן. סירוב שייקבע כבלתי סביר עלול לחשוף אותו לתביעת נזיקין.
שאלות נפוצות
כמה דיירים צריכים להסכים כדי לתבוע דייר סרבן בפינוי בינוי?
בעלי שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף בעלי שלוש חמישיות מהדירות בכל בניין, שיותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בניין צמודה לדירותיהם.
האם תמ"א 38 עדיין בתוקף?
לא. התוכנית פקעה סופית, והמועד האחרון שבו עוד חלה בערים שקיבלו הארכה היה 18 במאי 2026. בקשות להיתר שעמדו בתנאי הסף לפני הפקיעה ממשיכות לפי הוראות המעבר. בפרויקט חדש צריך לבדוק איזו תוכנית מקומית חלה בעיר.
האם אפשר לחייב דייר סרבן לחתום?
בפינוי בינוי, בית המשפט רשאי לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשם הסרבן. בפרויקט לפי חוק החיזוק, סמכות דומה נתונה למפקח על רישום מקרקעין.
לשיחת ייעוץ עם עו״ד יריב רז על המקרה שלכם: 04-671-7266.
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
